מדריך משכנתא למתחילים

מזל טוב! סוף סוף הגיע הרגע המרגש שבו נמצא בית החלומות, או לפחות זה שנראה שהכיס יכול לאפשר, פחות או יותר, ואתם עומדים לקחת משכנתא, לראשונה בחיים. קניית דירה היא חלום יקר בישראל, ופרוצדורה די מורכבת הן ביחס לנכס עצמו והן ביחס למימון, שמורכב במרבית המקרים מהון עצמי ומשכנתא. ניהול לא מושכל וחוסר הערכות ראויה להיבטים השונים של עסקה שכזו ייקרו את העסקה הרבה יותר מהמשוער.

תהליך נטילת הלוואה בסדר גודל של משכנתא הוא תהליך שהפורמליזציה עצמה לוקחת כחודש, וזה עוד לפני שקיבלתם את ההחלטה בדבר המשכנתא הספציפית, בבנק הספציפי שבו אתם רוצים לקחת אותה. עם ניהול נכון וקצת מזל, התהליך יכול להיות קצר מזה.

מה צריך לדעת?

לפני שיוצאים לדרך חשוב לעשות שיעורי בית. תחילה יש להבין בדיוק כמה הון עצמי עומד לרשותכם וכמה הולכת לעלות הדירה באמת, כלומר עלות הנכס בתוספת עלויות הרכישה שמתלוות אליה. אם אתם מתכוונים לשפץ את הבית, לקנות רהיטים ואם זו דירה שניה, כלומר יש לשלם עליה מס זה הולך להשפיע באופן לא מבוטל על הסכום הדרוש לכם. בשלב בחירת משכנתא חשוב להבין בדיוק מהן העלויות הצפויות ולקחת את כל המשתנים בחשבון, שמא ניווכח במבוכה שדרושות הוצאות נוספות, אך המשכנתא כבר סגורה.

כשהבנתם מהו גובה המשכנתא שאתם זקוקים לה תוכלו להיעזר במחשבוני משכנתא בכדי לקבל מושג כללי בדבר גובה ההחזרים, גובה סך ההחזר הכללי ועלות הריבית, זה בהחלט יעזור להגיע מוכנים לפגישה בבנק.

התנהלות מול הבנקים

יש צורך להבין אילו תנאי סף תוכלו לקבל ובהחלט כדאי להשוות הצעות בין כמה בנקים. תנאי משכנתא אטרקטיביים יהיו כאלה שיספקו את השקלול הטוב ביותר בין ריבית אטרקטיבית, גובה המימון המקסימאלי, זמן פריסה, גובה ההחזר החודשי ואיכות השירות של הבנק. זה נכון שלקוחות הבנק יוכלו ליהנות מהטבות משכנתא, אבל זה לא אומר בהכרח שבנק אחר לא יוכל להציע הצעה אטרקטיבית עוד יותר.

כדאי לדעת שהבנק יאשר החזרים חודשיים שלא יעלו על 33% מסך ההכנסות של המוטב או מוטבי המשכנתא, כשגובה המימון המקסימאלי עומד היום על 75% מעלות הנכס לרוכשים דירה ראשונה. מיקסום המסגרות הפיננסיות שלכם בטווח גבולותיו של הבנק לא יותיר מרווח ביטחון שנמצא הכרחי לרוב, וכדאי להתרחק מהגבול העליון. העדיפו לתכנן את המשכנתא באופן שההחזר החודשי לא יעלה על רבע מן ההכנסות בכדי שתוכלו להגיב ביתר קלות להפתעות השונות של החיים.

תכנון פיננסי

את החתימה על הסכם הרכישה יש לעשות רק לאחר שנבחרה משכנתא, או לכל הפחות- ישנו הסכם עקרוני מהבנק, ובכל מקרה כדאי לדחות את החתימה על חוזה הרכישה בשלב כמה שיותר מתקדם של נטילת המשכנתא בכדי להגדיל וודאות ביכולת לכבד את החוזה.

יועץ משכנתא יעזור לבנות תמהיל משכנתא ולהתאים, מתוך מבחר המסלולים השונים, את המסלול שהכי תואם את אורחות חייכם. לאחר בניית התמהיל אפשר יהיה להתפנות לקבלת הצעת הבנק בדבר ריביות. שימו לב שלמשכנתא מתווסף סעיף חובה בשם ביטוח משכנתא. זוהי אמנם הוצאה לא מהותית, אך היא קיימת והיא מלווה אתכם לכל אורך חיי המשכנתא.